So erhalten Sie vollständige Offenlegung beim Kauf eines Hauses

Wenn Sie ein Haus kaufen, erhalten Sie ein neues Zuhause voller Möglichkeiten. Sie erhalten auch alle Probleme, Unvollkommenheiten und Herausforderungen des Hauses. Wenn Sie ein Haus finden, das Sie kaufen möchten, erwarten Sie, dass der Verkäufer Ihnen ein Offenlegungsformular zur Verfügung stellt. Die Menge an Informationen, die ein Verkäufer zur Verfügung stellen muss, variiert je nach Staat, aber viele Agenten benötigen eine vollständige Offenlegung, bevor sie sich bereit erklären, ein Haus zu repräsentieren. Erhalten Sie eine vollständige Offenlegung, indem Sie die Gesetze in Ihrem Land überprüfen und Informationen über bekannte und vermutete Probleme im Haus anfordern.

Erster Teil von Drei:
Anfordern von Offenlegungen

1. 1 Identifizieren Sie, was Verkäufer offenlegen müssen. In den USA verlangt das Bundesgesetz, dass bestimmte Offenlegungen gegenüber Käufern erfolgen. Zum Beispiel müssen Verkäufer das Vorhandensein von bleibasierender Farbe oder Asbest offenlegen, wenn das Haus vor 1978 gebaut wurde.^[1]
   • Ihre staatlichen und lokalen Gesetze haben auch zusätzliche Offenlegungspflichten. Sie sollten Kopien des Gesetzes erhalten, um zu sehen, wozu Sie berechtigt sind. Suchen Sie online oder besuchen Sie Ihre lokale Stadtplanung.^[2]
   • Sie können auch einen Immobilienmakler oder einen Anwalt um eine Kopie des Offenlegungsgesetzes bitten.
   • Das Department of Real Estate Ihres Staates könnte auch Informationen darüber haben, welche Offenlegungen in Ihrem Staat erforderlich sind.
2. 2 Fordern Sie das Offenlegungsformular vom Verkäufer an. Das Offenlegungsformular ermöglicht es dem Käufer, den Vertrag innerhalb von 3 Tagen nach Erhalt der Offenlegung ohne Strafe zu stornieren. Wenn der Verkäufer dem Käufer die Offenlegung nicht gibt, dann bleibt der Käufer jederzeit ohne Angabe von Gründen in der Lage, den Vertrag ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. Der Verkäufer oder der Vermittler des Verkäufers sollte dies ohne Aufforderung an Sie senden. Wenn Sie es noch nicht erhalten haben, rufen Sie an und fragen Sie danach.
   • Stellen Sie sicher, dass Sie alle Blätter haben und dass Sie die Informationen lesen können.
   • Vergleichen Sie auch, was Sie erhalten haben, was der Verkäufer Ihnen zu geben hatte. Bestätigen Sie, dass der Verkäufer alle erforderlichen Angaben gemacht hat.
   • Kaufverträge haben normalerweise keine Frist für die Offenlegung durch einen Verkäufer. Es ist Sache des Käufers, diese zu verlangen, wenn der Verkäufer sie nicht zur Verfügung stellt. Wenn der Verkäufer sie immer noch nicht zur Verfügung stellt, kann der Käufer den Vertrag kündigen und ohne Strafe gehen oder eine vollständige Inspektion durchführen, um herauszufinden, was vor sich geht.
   • HUD-Häuser sind von der Vervollständigung der Angaben befreit und werden diese niemals zur Verfügung stellen, so dass es Sache des Käufers sein sollte, seine Due Diligence durchzuführen und sich nicht auf Verkäuferangaben vollständig zu verlassen.
3. 3 Analysieren Sie die Offenlegungen. Nehmen Sie sich etwas Zeit, um die Offenlegungsformulare durchzugehen. Notieren Sie alles, was Sie nicht verstehen, oder Informationen, die fehlen. Überprüfen Sie auch, welche Probleme identifiziert wurden.
   • In den meisten Staaten sind die Eigentümer rechtlich nicht für Probleme verantwortlich, die ihnen nicht bekannt sind. Sie könnten ehrlich antworten, dass sie keinen Termitenbefall bei einem tatsächlichen Befall bemerken. Die meisten Staaten verlangen nicht, dass Verkäufer nach Problemen suchen.
   • Stellen Sie fest, dass die Eigentümer auch keine Mitarbeiter einstellen müssen, um nach Problemen zu suchen, es sei denn, sie haben dem im Kaufvertrag zugestimmt.^[3] Aus diesem Grund sollten Sie nicht davon ausgehen, dass mit dem Haus keine Probleme bestehen, nur weil sie nicht auf dem Offenlegungsformular vermerkt sind.
   • Wenn ein Käufer eine Inspektion durchführt und dem Verkäufer eine Kopie zur Verfügung stellt und der Verkauf durchfällt, muss der Verkäufer angeben, was im Inspektionsbericht zusammen mit den ursprünglichen Offenlegungen aufgedeckt wurde.
4. 4 Fragen Sie nach fehlenden Informationen. Wenn in einem Offenlegungsformular Informationen fehlen, wenden Sie sich an den Verkäufer oder seinen Vertreter. Fordern Sie die fehlenden Informationen an. Denken Sie daran, den Kauf erst zu durchlaufen, wenn Sie vollständige Informationen erhalten haben. Offenlegungsgesetze sollten typischerweise Folgendes abdecken:^[4]
   • Wasserlecks jeglicher Art, einschließlich um Fenster und in Kellern
   • Termiten oder andere Insekten
   • Schädlinge, Schimmel oder Fäulnis
   • Klempner- und Abwasserprobleme
   • Defekte im Dach
   • Entwässerungsprobleme
   • Probleme mit Klimaanlage und Heizung
   • Gründungsprobleme
   • Grenzstreitigkeiten mit einem Nachbarn
   • Probleme mit dem Rechtstitel
   • andere (abhängig vom Staat)

Zweiter Teil von Drei:
Einen Inspektor anstellen

1. 1 Verhandeln Sie ein Recht auf eine Inspektion. Sie sollten sich niemals ausschließlich auf Offenlegungen verlassen, um Sie zu schützen. Stattdessen muss eine Hausinspektion durchgeführt werden. In der Tat sollte eine Inspektion eine der "Eventualitäten" des Vertrags sein. Dies bedeutet, dass Sie den Vertrag aufgrund der Ergebnisse der Prüfung kündigen können.^[5]
   • Selbst wenn der Verkäufer bereits eine Inspektion durchgeführt hat, bevor er das Haus auf den Markt bringt, sollten Sie darüber nachdenken, einen eigenen Inspektor einzustellen. Dies kann teuer sein, vor allem wenn das Haus groß ist, aber das Geld ist gut angelegt.^[6] Sie würden lieber Probleme finden, bevor Sie sich bereit erklären, ein Haus zu kaufen.
   • Ihr Vertrag kann auch den Zeitplan für die Inspektion festlegen. Eine Inspektionszeitachse ist standardmäßig 10 Tage, aber Sie können möglicherweise verhandeln, um noch ein paar Tage zu erhalten.
2. 2 Erhalten Sie Empfehlungen für einen Inspektor. Sie kennen vielleicht keine Inspektionsfirmen. Obwohl Sie online nach Inspektoren suchen können, kann es schwierig sein, Inspektoren anhand ihrer Websites zu beurteilen. Erhalten Sie Empfehlungen von Personen, denen Sie vertrauen, wie zum Beispiel Immobilienmakler, Anwälte, andere Hauseigentümer oder die Internationale Vereinigung zertifizierter Wohnungsinspektoren (www.nachi.org).^[7]
   • Wenn ein Immobilienmakler einen Inspektor anweist, muss er angeben, welche Art von Beziehung er gegebenenfalls mit dem Inspektor schriftlich gehabt hat. Dies stellt sicher, dass der Käufer Kenntnis von Interessenkonflikten oder Vorteilen Dritter hat, die mit der Einstellung des Inspektors einhergehen.
3. 3 Wähle einen Inspektor. Fragen Sie die Inspektoren, ob sie Referenzen geben können. Rufen Sie die Referenzen auf und überprüfen Sie, ob die Leute mit dem Service zufrieden sind.Fragen Sie, ob der Inspektor pünktlich erschien und eine vollständige Inspektion durchgeführt hat.^[8]
   • Erhalten Sie ein schriftliches Angebot, wie viel es kosten wird, den Inspektor einzustellen.
   • Winnow deine Liste hinunter und stelle den Inspektor an, dessen Preis und Ruf für dich arbeitet.
   • Die meisten Inspektoren fotografieren die Probleme und fügen sie in den Bericht ein. Stellen Sie sicher, dass Sie den Inspektor fragen, ob sie dies tun, bevor Sie sich entscheiden, sie einzustellen.
4. 4 Lesen Sie Ihren Inspektionsbericht. Die Inspektion sollte 2 bis 5 Stunden dauern. Sobald der Inspektor fertig ist, sollte er Ihnen und Ihrem Agenten einen Bericht von etwa 20-30 Seiten geben. Sie sollten auch Farbfotos von Problemen erhalten.^[9]
   • Sei nicht überrascht, wenn es Probleme gibt. Eine gute Hausinspektion sollte gründlich sein und auch kleine Fehler aufdecken.
   • Besprechen Sie mit Ihrem Agenten oder Anwalt, ob eines der Probleme besonders schwerwiegend oder teuer zu beheben ist. Wenn ja, müssen Sie die nächsten Schritte in Betracht ziehen. Wenn Sie sich zum Beispiel auf einem "Verkäufermarkt" befinden, möchten Sie möglicherweise vermeiden, den Verkäufer zu bitten, kleinere Probleme zu beheben.
   • Sie sollten jedoch große strukturelle Fehler, wie eine gebrochene Grundlage nicht ignorieren.
5. 5 Bei Bedarf Spezialinspektoren beauftragen. Eine allgemeine Inspektion kann bestimmte Probleme aufzeigen, wie beispielsweise einen niedrigen Wasserdruck. Möglicherweise müssen Sie jedoch einen Spezialisten beauftragen, um die Ursache des Problems aufzudecken. Wenn Ihr Inspektor eine zusätzliche Inspektion durch einen Spezialisten empfiehlt, nachdem eine Inspektion abgeschlossen wurde, müssen Sie eine Anfrage an den Verkäufer stellen, um dies zuzulassen. Wenn der Verkäufer dies bestreitet, müssen Sie möglicherweise entscheiden, ob Sie kaufen oder stornieren möchten. Inspektorspezialisten arbeiten in folgenden Bereichen:^[10]
   • Kamin
   • elektrisch
   • Heizung und Klimaanlage
   • Termiten und andere Schädlinge
   • Blei-basierte Farbe
   • Erleichterung und Übergriff
   • Dächer
   • Fundament und Keller
   • Bäume, Vegetation und Bodenstabilität
   • septisches System oder Abwasserkanal (die septische Systeminspektion oder Entwässerung des Systems ist in der Regel eine separate Ausnahme von der tatsächlichen Inspektionskapazität)
   • Schimmel
   • andere
6. 6 Arbeiten Sie mit dem Verkäufer zusammen, um Probleme zu beheben. Ein gut ausgearbeiteter Kaufvertrag sollte Ihnen Rechte geben, falls der Inspektionsbericht Mängel feststellt. Beispielsweise haben Sie normalerweise die folgenden Optionen:
   • Bitten Sie den Verkäufer, das Problem zu beheben. Dies kann den Verkauf verlangsamen. Darüber hinaus muss der Verkäufer einen lizenzierten Auftragnehmer finden.^[11]
   • Verhandeln Sie eine Reduzierung des Kaufpreises. Dies wird als "Kredit" bezeichnet. Sie können das Geld verwenden, um das Problem selbst zu beheben. Sie können diese Option verfolgen, wenn Sie den Auftragnehmer auswählen möchten.
   • Kaufe das Haus wie es ist. Wenn der Verkäufer sich weigert, den Kaufpreis zu reduzieren, und der Kreditgeber sich bereit erklärt, die Finanzierung für notwendige Reparaturen zu erlauben, können Sie das Haus noch kaufen. Dies ist am ehesten bei Immobilienverkäufen der Fall, bei denen die Familie nie in der Immobilie wohnte, oder bei Zwangsvollstreckungen von Banken, bei denen die Bank die Immobilienhistorie nicht kennt.
     • In einigen Fällen wird das Treuhandkonto zurückgehalten, bis die Reparaturen abgeschlossen sind. In anderen Fällen müssen Sie möglicherweise eine größere Anzahlung zusätzlich zu den Reparaturkosten aufstellen, um eine Finanzierung vom Kreditgeber zu erhalten.
   • Brechen Sie den Vertrag ab. Ihr Vertrag sollte Ihnen sagen, wie Sie den Verkäufer darüber informieren, dass Sie den Verkauf beenden möchten. Stellen Sie sicher, dass Sie vor Ablauf der Frist die entsprechende Mitteilung machen.^[12]
     • Wenn Sie die Frist nicht einhalten, können Sie Ihr ernsthaftes Geld einbüßen, es sei denn, die Probleme sind ernst. In diesem Fall kann der Kreditgeber bestimmte Reparaturen verlangen, bevor sie eine Finanzierung bereitstellen. Wenn Sie einen Finanzierungskontingent in dem Vertrag haben, können Sie immer noch stornieren, ohne das ernsthafte Geld zu verlieren.

Teil drei von drei:
Einreichen einer Klage wegen Nichtoffenlegung von Mängeln

1. 1 Beweise sammeln. Sie benötigen Beweise für den Defekt. Sie benötigen auch einen Nachweis, dass der Eigentümer von dem Defekt wusste, ihn aber nicht offen gelegt hat. Sprechen Sie mit dem Anwalt darüber, welche Arten von Beweisen zu bekommen sind. Folgendes berücksichtigen:
   • Fotografien des Defekts. Der Hausinspektor sollte Sie mit ihnen versorgen.
   • Reparaturschätzungen Finden Sie heraus, wie viel es kostet, das Problem zu beheben. Wenn Sie ein undichtes Dach haben, fragen Sie einen Dachdecker nach einer Schätzung. Die Menge an Geld, die es kostet, um das Problem zu beheben, ist in der Regel die Höhe des Geldes, für das Sie klagen können.^[13]
   • Zeugenaussage Ein Nachbar könnte Ihnen sagen, dass sich der Verkäufer vor dem Verkauf einer fehlerhaften Stiftung bewusst war. Sie wollen die Aussage dieser Person, die Sie vor Gericht bringen können.
   • Deine eigenen Erinnerungen. Schreiben Sie auf, was der Verkäufer und sein Agent Ihnen gesagt haben.
2. 2 Schreiben Sie ein Anforderungsschreiben. Sie sollten versuchen, den Streitfall selbst zu lösen, bevor Sie eine Klage einreichen. Schreiben Sie ein Anforderungsschreiben und senden Sie es an den Verkäufer. In einigen Staaten ist es erforderlich, dass Sie vor einer Klage einen Nachfragebrief senden. Dies ist jedoch eine gute Idee, auch wenn Ihr Status dies nicht erfordert. Ein Anforderungsschreiben sollte Folgendes enthalten:^[14]
   • Das Datum, an dem Sie den Brief senden.
   • Der tatsächliche Hintergrund des Streits. Erklären Sie den Defekt und wie Sie ihn entdeckt haben.
   • Wie viel möchten Sie bezahlen? Stellen Sie sicher, dass Sie eine Zahlungsfrist angeben.
   • Kontaktinformationen, wenn der Verkäufer Fragen hat.
   • Ein Versprechen zu verklagen, wenn der Verkäufer Sie nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt bezahlt oder kontaktiert.
3. 3 Analysieren Sie, ob Sie einen Rechtsfall haben. Um für die Nichtoffenlegung zu klagen, müssen ein paar Fakten existieren. Die Fakten unterscheiden sich je nach Staat. Im Allgemeinen müssen Sie jedoch Folgendes beweisen:^[15]
   • Das Problem bestand vor dem Kauf des Hauses. Wenn nicht, dann können Sie dem Vorbesitzer keinen Vorwurf machen.
   • Das Problem war nicht so offensichtlich, dass Sie es auf einer Komplettlösung hätten sehen können. Wenn es ein riesiges Loch im Dach gibt, wird es Ihnen schwerfallen zu erklären, dass dieser Defekt für Sie eine Überraschung war.
   • Niemand hat den Defekt offenbart.Zum Beispiel hat Ihnen weder der Verkäufer noch der Agent des Verkäufers oder ein Inspektor gesagt.
   • Sie haben sich auf irgendwelche Lügen oder Geheimhaltung verlassen. Dies ist normalerweise leicht zu beweisen. Wenn Sie jedoch sagten: "Es ist mir egal, ob es ein Loch im Dach gibt, ich brauche diese Eigenschaft", dann haben Sie sich wahrscheinlich nicht auf die Nicht-Offenlegung verlassen.
   • Der Defekt hat Ihnen finanziellen Schaden verursacht.
4. 4 Konsultieren Sie einen Anwalt. Wenn Sie ein Haus kaufen, das Probleme hat, sollten Sie einen Anwalt konsultieren, um Ihre Möglichkeiten zu besprechen. Teilen Sie die Offenlegungsformulare, die Sie erhalten haben, und sprechen Sie über mündliche Zusagen oder Tatsachenbehauptungen des Verkäufers. Sie können einen Anwalt finden, indem Sie sich an Ihre örtliche oder staatliche Anwaltskammer wenden und um eine Überweisung bitten.
   • Sprechen Sie auch darüber, ob Sie überhaupt klagen sollten. Prozesse können mehr als ein Jahr dauern, und sie können ziemlich teuer sein. Teilen Sie Ihre Beweise mit dem Anwalt und fragen Sie, ob Sie einen starken Fall haben.
   • Fragen Sie, welche rechtlichen Theorien Sie verwenden können, um zu verklagen. Zum Beispiel können Sie nach dem Offenlegungsgesetz Ihres Staates klagen, wenn der Verkäufer keine erforderliche Offenlegung vornimmt. Wenn der Verkäufer eine falsche Aussage gemacht hat, könnten Sie wegen Betrugs oder fahrlässiger Falschdarstellung Klage erheben.^[16]
   • Vermeiden Sie Verzögerungen. Sie haben nur eine begrenzte Zeit zu verklagen, abhängig von Ihrem Klagegrund. Diese Frist wird als "Verjährungsfrist" bezeichnet. Die Dauer hängt vom Staat ab.
5. 5 Sue in kleinen Forderungen Gericht. Wenn Ihre Beschwerde nicht viel Geld wert ist, können Sie in kleinen Forderungen Klage einreichen. Dieses Gericht richtet sich an Personen, die sich ohne Anwalt vertreten. Oft wird der Prozess vereinfacht und der Fall kann schneller gelöst werden.
   • Es gibt einen Höchstbetrag, für den Sie in kleinen Forderungen klagen können.^[17] Der Betrag wird sich je nach Staat unterscheiden. Wenden Sie sich an den Gerichtsangestellten.
   • Wenn Sie für mehr als das Maximum klagen wollen, dann werden Sie vor einem ordentlichen Zivilgericht verklagen.
6. 6 Entwerfe eine Beschwerde. Sie beginnen eine Klage, indem Sie eine "Beschwerde" beim Gericht einreichen. Ihr Anwalt kann dieses Dokument für Sie erstellen. Wenn Sie jedoch keinen Anwalt haben, müssen Sie Ihre eigene Beschwerde erstellen. Es sollte Sie und den Angeklagten identifizieren, den Grund, warum Sie verklagt haben und wie viel Geld Sie verlangen.^[18]
   • Einige Gerichte haben möglicherweise befüllbare Beschwerdeformulare. Wenn Sie in kleinen Forderungen Gericht verklagen, dann gibt es normalerweise ein Formular. Fragen Sie den Gerichtsschreiber oder schauen Sie auf die Website des Gerichts.
   • In anderen Gerichten müssen Sie möglicherweise Ihre eigenen entwerfen. Fragen Sie den Verkäufer, ob es eine Probe gibt, oder versuchen Sie, eine Beschwerde online oder in einem Bibliotheksbuch mit legalen Formularen zu finden.
7. 7 Die Klage einreichen. Erstellen Sie eine Kopie der Beschwerde für Ihre Unterlagen und nehmen Sie das Original und mehrere Kopien an den Gerichtsangestellten. Fragen Sie nach der Datei. Sie werden wahrscheinlich eine Anmeldegebühr bezahlen müssen, die vom Gericht abhängt.
   • Sie müssen dem Verkäufer mitteilen, dass Sie ihn verklagt haben. Sie können die Mitteilung machen, indem Sie eine Kopie Ihrer Beschwerde und eine "Vorladung" senden, die Sie vom Gerichtsschreiber erhalten können.
   • Ihr Gericht wird spezielle Regeln für den Service haben. Zum Beispiel müssen Sie jemanden bezahlen, der die Vorladung und die Beschwerde an den Beklagten überbringt. Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie den Papierkram einfach an die andere Partei schicken können. Erkundigen Sie sich bei einem Anwalt.