Es gibt viele Vorteile für einen Eigentümer Finanzierung Deal beim Kauf eines Hauses. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer können den Deal nutzen. Aber es gibt einen spezifischen Prozess zur Eigentümerfinanzierung, zusammen mit wichtigen Faktoren, die berücksichtigt werden müssen. Sie sollten damit beginnen, Leute einzustellen, die Ihnen helfen können, z. B. einen Gutachter, einen Hypothekengeber und einen Anwalt.

Teil eins von vier:
Leute einstellen, um dir zu helfen

  1. 1 Einen Gutachter einstellen. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer sollten einen eigenen Gutachter einstellen, um den Wert des Hauses zu bestimmen.[1] Der Verkäufer erhält ein Gutachten, um einen Preis für das Haus auszuwählen, und der Käufer erhält ein Gutachten, um zu bestätigen, dass der Verkaufspreis fair ist. Sie können einen Gutachter auf folgende Arten finden:
    • schau in die Gelben Seiten
    • Fragen Sie nach einer Überweisung von einem Hypothekenunternehmen, einer Bank oder einem Makler
    • Wenden Sie sich an die Lizenzagentur Ihres Landes
  2. 2 Stellen Sie einen Immobilienanwalt ein. Beide Parteien sollten eng mit einem Immobilienanwalt zusammenarbeiten.[2] Ein Immobilienanwalt kann alle notwendigen Unterlagen erstellen. Der Anwalt kann auch Ihre Interessen schützen. Zum Beispiel kann der Käufer eine Schutzklausel für den Fall, dass das Eigentum als Reaktion auf ein lebensveränderndes Ereignis, Arbeitsplatzverlagerungen oder -verlust, Scheidung oder Tod verkauft werden muss, enthalten.
    • Sie können sich an einen Immobilienanwalt wenden, indem Sie sich an Ihre örtliche oder staatliche Rechtsanwaltskammer wenden. Anwaltskammern sind Organisationen, die sich aus Anwälten zusammensetzen. Sie bieten ihren Mitgliedern häufig Empfehlungen oder können Ihnen bei der Suche nach einem Anwalt behilflich sein.
    • Besuchen Sie die Website der American Bar Association unter http://shop.americanbar.org/ebus/ABAGroups/DivisionforBarServices/BarAssociationDirectories/StateLocalBarAssociations.aspx und geben Sie Ihre Postleitzahl ein. Dann rufe die nächste Anwaltskammer an.
  3. 3 Holen Sie sich Rat von einem Residential Mortgage Loan Originator (RMLO). Ein Residential Mortgage Loan Originator kann Ihnen Tipps geben, wie Sie die Finanzierung Ihrer Eigentümer auf transparente und regelkonforme Weise verwalten können. Wenn Sie ein Eigenheim finanzieren, stellen Sie dem Käufer im Wesentlichen einen Kredit zur Verfügung, bis sie ihre Zahlungen auf dem Haus abschließen. Da Sie möchten, dass Ihre Vereinbarung klar und verbindlich ist, ist es gut, mit einem Hypothekenprofi zu arbeiten.
    • Ihr RMLO kann sicherstellen, dass Ihre Finanzierungsdokumente des Eigentümers mit dem Safe Act und dem Dodd Frank Act übereinstimmen.
    • Stellen Sie sicher, dass Ihr RMLO ordnungsgemäß von Ihrem Bundesstaat lizenziert ist. Erkundigen Sie sich bei der Abteilung für Unternehmensaufsicht Ihres Staates oder einer gleichwertigen staatlichen Stelle.[3]

Teil zwei von vier:
Vorbereitung für den Verkauf

  1. 1 Erhalten Sie eine Genehmigung, wenn Sie noch eine Hypothek haben. Vom Eigentümer finanzierte Verkäufe funktionieren am besten, wenn der Eigentümer den Titel frei und klar hat oder der Eigentümer die Hypothek mit der Anzahlung des Käufers abbezahlen kann. Wenn der Verkäufer jedoch immer noch eine große Hypothek hat, muss er die Genehmigung des Kreditgebers einholen.[4]
    • Überprüfen Sie, ob Sie die Hypothek mit der Anzahlung des Käufers bezahlen können. Wenn nicht, dann kontaktieren Sie Ihre Hypothekengesellschaft und besprechen Sie, dass Sie das Haus verkaufen möchten.
  2. 2 Erwägen Sie, Hintergrundprüfungen durchzuführen, um das Risiko zu kontrollieren. Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer sollten sich gegenseitig überprüfen. Viele inhaberfinanzierte Verkäufe sind kurzfristig, etwa fünf Jahre lang. Am Ende der Laufzeit wird vom Käufer erwartet, dass er refinanziert und dann eine "Ballon-Zahlung" leistet, die den Restbetrag des Darlehens auszahlt.[5] Als Verkäufer werden Sie die Gewissheit haben wollen, dass ein Käufer am Ende der Vertragslaufzeit ein traditionelles Darlehen erhalten kann, was bedeutet, dass Sie definitiv seine Kredithistorie und Beschäftigung überprüfen möchten.
    • In der Tat sollten Verkäufer erwägen, Käufer einen Kreditantrag ausfüllen zu lassen. Sie können Referenzen, Anstellungshistorie und andere finanzielle Informationen überprüfen.[6]
    • Käufer profitieren auch von Hintergrund-Checks. Zum Beispiel könnten sie feststellen, dass der Verkäufer finanziell unverantwortlich war. Wenn der Verkäufer immer noch eine Hypothek auf das Haus hält, besteht ein Ausfallrisiko.
  3. 3 Kreditdetails bestimmen. Ein Vorteil eines inhaberfinanzierten Verkaufs ist, dass der Verkäufer Details über die Finanzierung kontrolliert. Weil der Verkäufer ein hohes Risiko eingeht, sollten sie Bedingungen finden, die sie schützen. Sprechen Sie mit Ihrem Anwalt über die Bedingungen des Darlehens. Folgendes berücksichtigen:[7]
    • eine erhebliche Anzahlung (in der Regel 10% oder mehr)
    • ein Zinssatz, der höher als üblich ist (jedoch weniger als der maximal zulässige Zinssatz Ihres Staates)
    • eine Kreditbedingung, mit der Sie sich wohl fühlen
  4. 4 Bitten Sie Ihren Anwalt, eine Kauf- und Verkaufsvereinbarung auszuarbeiten. Sie möchten sich rechtlich schützen, indem Sie sicherstellen, dass Sie alle notwendigen rechtlichen Dokumente vorbereitet haben. Ihr Immobilienanwalt kann einen Kaufvertrag erstellen, den sowohl der Verkäufer als auch der Käufer unterzeichnen. Dieses Dokument enthält Informationen zu folgenden Themen:[8]
    • Einsendeschluss
    • Name der Titelversicherungsgesellschaft
    • Endverkaufspreis
    • Details zu einer Anzahlung, falls vorhanden
    • Eventualitäten, die erfüllt sein müssen, damit der Verkauf fortgesetzt werden kann, wie eine akzeptable Inspektion und ein eindeutiger Titelbericht
  5. 5 Einen Schuldschein erstellen. Der Verkäufer benötigt auch den Käufer, um einen Schuldschein oder ein anderes Finanzinstrument zu unterzeichnen.[9] Ihr Anwalt kann dieses Dokument für Sie erstellen. Es sollte die folgenden Informationen enthalten:[10]
    • Name des Kreditnehmers
    • Immobilien-Adresse
    • Höhe des Darlehens
    • Zinsrate
    • Rückzahlungsplan
    • Bedingungen für verspätete oder verpasste Zahlungen
    • Folgen des Ausfalls
  6. 6 Lassen Sie Ihren Anwalt eine Hypothek entwerfen. Die Hypothek bietet Sicherheit für das Darlehen.[11] Ihr Anwalt sollte dieses Dokument auch für Sie erstellen. Die Hypothek ist, was es Ihnen erlaubt, das Haus wieder in Besitz zu nehmen, sollte der Käufer auf das Darlehen ausfallen.[12]

Teil drei von vier:
Abschluss des Verkaufs

  1. 1 Vereinbarung eines Zinssatzes und einer Laufzeit mit dem Käufer. Ihr RMLO-Partner berechnet den vereinbarten Betrag auf der Grundlage eines bestimmten Zeitraums und wenn Sie eine Zahlung per Luftpost vereinbart haben.Denken Sie daran, dass nicht jeder Staat Ballonzahlungen erlaubt.[13]
    • Zum Beispiel können Sie den monatlichen Zahlungsbetrag auf eine hypothetische 30-jährige Hypothek stützen, aber die Zahlung des Restbetrags in 5 Jahren planen (Ballon). Der RMLO erstellt auch erforderliche Angaben für den Verkäufer / Kreditgeber.
  2. 2 Schließen Sie den Verkauf. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer sollten unabhängige Anwälte haben, die alle Unterlagen überprüfen können, um sicherzustellen, dass sie vollständig sind. Sie sollten einen Abschluss planen, um alles zu signieren und Kopien zu erstellen.
  3. 3 Stellen Sie einen Darlehensverwalter ein, um Zahlungen zu verwalten. Der Verkäufer sollte mit seinem Anwalt darüber sprechen, ob sie einen Kreditnehmer beauftragen wollen. Wenn sie das tun, kann ihr Anwalt jemanden empfehlen. Ein Darlehensverwalter bietet viele wichtige Dienstleistungen:[14]
    • sammelt die Hypothekenzahlungen ein
    • stellt eine Treuhandstelle auf
    • behandelt Steuererklärungen und Zahlungen
    • macht Versicherungszahlungen
    • verarbeitet Zahlungsänderungen
    • führt bei Bedarf Sammeldienste durch
  4. 4 Notieren Sie Ihre Hypothek oder Treuhandvertrag. Sie können es im County Land Records Office aufzeichnen.[15] Auf diese Weise können der Käufer und der Verkäufer Steuervorteile in Anspruch nehmen. Der Deal wird dadurch offiziell bestätigt, dass der Verkauf stattgefunden hat.

Teil vier von vier:
Entscheiden, ob ein Eigentümer finanziert Verkauf ist richtig

  1. 1 Analysieren Sie Ihre Situation als Verkäufer. Vom Eigentümer finanzierte Verkäufe sind selten, und Sie sollten nicht in einen springen, bis Sie Ihre Situation gründlich durchdacht haben. Denken Sie über Folgendes nach:[16]
    • Sie müssen das Haus in der Regel frei und frei von jeder Hypothek besitzen. Andernfalls benötigen Sie Ihren Kreditgeber, um Ihnen die Erlaubnis zum Verkauf zu geben.
    • Steuern können kompliziert sein und Sie sollten einen Steuerfachmann anstellen, um Ihnen zu helfen.
    • Sie müssen möglicherweise den Zwangsvollstreckungsprozess durchlaufen, wenn der Käufer aufhört, Zahlungen zu leisten. Dies kann teuer und zeitaufwendig sein.
    • Allerdings können Sie bei einem inhaberfinanzierten Verkauf viel mehr Geld verdienen, als wenn Sie den traditionellen Weg verkaufen.
  2. 2 Bestimmen Sie, ob ein eigentümerfinanzierter Verkauf als Käufer ideal ist. Käufer mögen in der Regel Eigentümer finanzierte Verkäufe, weil ein Verkäufer möglicherweise weniger wählerisch als eine Bank oder ein Hypothekenverleiher ist. Sie sollten jedoch Folgendes beachten:[17]
    • Möglicherweise müssen Sie eine größere Anzahlung leisten, als Sie normalerweise würden. Der Eigentümer-Verkäufer geht ein Risiko ein, indem er Ihren Verkauf finanziert und im Gegenzug eine größere Anzahlung oder höhere Zinsen wünscht.
    • Besitzerfinanzierte Verkäufe schließen oft schneller als andere Verkäufe.
    • Sie müssen sicherstellen, dass Sie die Ballonzahlung vornehmen können, wenn eine in den Vertrag geschrieben wird. Wenn Sie den Vertrag brechen, könnten Sie das Haus und alle Zahlungen verlieren, die Sie bis zu diesem Punkt geleistet haben.
  3. 3 Sprechen Sie mit Fachleuten, wenn Sie Fragen haben. Neben der Arbeit mit einem Immobilienanwalt, möchten Sie vielleicht mit einem Steuerberater, wie einem Wirtschaftsprüfer zu treffen. Fragen Sie nach den Steuervorteilen eines inhaberfinanzierten Verkaufs im Vergleich zum Verkauf direkt.[18]
    • Wenn Sie ein Käufer sind, dann sollten Sie darüber sprechen, wie Sie Ihre Kredit-Score erhöhen, so dass Sie für eine traditionelle Hypothek qualifizieren, wenn die Zahlung fällig ist.
  4. 4 Stellen Sie sicher, dass Ihr Käufer die Ballonzahlung abwickeln kann. Eigentümerfinanzierung wird am häufigsten verwendet, wenn der Käufer oder die Immobilie keinen Anspruch auf einen herkömmlichen Kredit hat. Dies bedeutet, dass der Käufer möglicherweise nicht über die Ressourcen verfügt, um die Ballonzahlung am Ende Ihrer Laufzeit zu decken. Besprechen Sie die Optionen Ihres Käufers, bevor Sie einen Vertrag mit ihm abschließen.
    • Wenn Sie ein Käufer sind, vergewissern Sie sich, dass Sie Ihre Optionen für die Zahlung der Ballonzahlung haben, bevor Sie den Bedingungen des Verkäufers zustimmen.
  5. 5 Betrachten Sie eine Leasing-to-Own-Option. Diese Option ist oft für den Käufer vorteilhafter und für den Verkäufer weniger kompliziert. Sie und die Person, die an Ihrem Haus interessiert ist, werden einen möglichen Verkaufspreis für das Haus sowie einen Mietvertrag von 2 bis 5 Jahren abschließen. Während dieser Zeit wird die Person Ihnen die Miete zu Hause zahlen, wobei ein Teil dieser Miete für eine Anzahlung auf das Haus verwendet wird. Nachdem der Mietvertrag endet, kann die Person entscheiden, ob sie mit dem Verkauf wie vereinbart fortfahren möchte, oder sie können sich entscheiden, wegzugehen.
    • Wenn sie weggehen, erhalten sie keine Rückerstattung für das zusätzliche Geld, das sie für die Anzahlung gezahlt haben.
    • Wenn sie weggehen, müssen Sie Ihr Zuhause wieder aufstellen.[19]