Abschottung ist ein Prozess, den Kreditgeber einleiten, wenn ein Hausbesitzer aufgibt, eine Hypothek zu bezahlen. Je nach Wohnort kann eine Zwangsvollstreckung in wenigen Wochen eingeleitet oder abgeschlossen werden oder fast ein Jahr oder länger dauern.[1] Wenn ein Haus in Ihrer Nachbarschaft in Zwangsvollstreckung geht, kann Ihr Eigenschaftswert betroffen sein. Finden Sie heraus, ob ein Haus in der Zwangsversteigerung ist, indem Sie die Aufzeichnungen überprüfen, die mit Ihrem Bezirksschreiber oder den öffentlichen Auktionsfirmen gehalten werden.

Methode eins von dreien:
Suchen, wenn Sie den Namen des Hausbesitzers kennen

  1. 1 Besuchen Sie das Rekorderbüro Ihres Bezirks. Ihre lokalen Büros werden Informationen über alle Häuser in Ihrer Gemeinde haben. Sie können das Büro Ihres lokalen Rekorders im Telefonbuch finden oder online suchen.[2]
    • Sobald Sie Ihr lokales Datenarchiv gefunden haben, können Sie nach dem Namen des Hauseigentümers suchen.[3]
    • Einige Büros führen ihre Aufzeichnungen in gedruckter Form, während andere auf digitale Archive umgestellt haben. Haben Sie keine Angst, den Bürokaufmann zu fragen, wenn Sie Hilfe benötigen. [4]
    • Versuchen Sie es einmal wöchentlich oder monatlich, da die Daten regelmäßig aktualisiert werden.
  2. 2 Überprüfen Sie die öffentlichen Auktionslisten. Diese Auflistungen sind online verfügbar und in Ihrem County Rekorder Büro. Diese Auflistungen enthalten normalerweise sowohl die Adresse als auch den Namen des Hauseigentümers.[5]
    • Versuchen Sie, online nach Immobilienangeboten in Ihrer Nähe zu suchen. Sie können einen Immobilien-Werbeservice wie http://www.mls.com/ForeclosureListings/ nutzen oder eine Online-Immobilien-Datenbank wie Zillow ausprobieren.
    • Online-Datenbanken wie Zillow erlauben es typischerweise, mit Filtern zu suchen. Wählen Sie einfach "Pre-Abschottung" bei der Suche nach Home-Angebote in Ihrer Nähe.[6] Auf der Suche nach Häusern vor der Zwangsvollstreckung können Sie Immobilienanzeigen sehen, die noch nicht auf den Markt gebracht wurden, aber deren Eigenheimbesitzer derzeit mit Hypothekenzahlungen in Verzug sind.
  3. 3 Versuchen Sie, Ihren Nachbarn zu kontaktieren. Wenn du deinen Nachbarn kennst und fürchtest, dass sein Haus abgeschottet wird, solltest du versuchen, mit ihm zu reden, wenn es dir gut geht. Vielleicht waren die Gerüchte, die Sie über seine bevorstehende gerichtliche Verfallserklärung hörten, falsch, oder vielleicht war Ihr Nachbar nicht in der Lage, seine Hypothek zu begleichen, konnte sich aber auf seine Zahlungen einlassen. So oder so, wenn Sie eine gute Beziehung zu Ihrem Nachbarn haben, kann das direkte Gespräch mit ihm Ihnen viel Zeit und Ärger ersparen.

Methode zwei von drei:
Suchen, wenn Sie den Namen des Hausbesitzers nicht kennen

  1. 1 Suchen Sie nach der Adresse oder Paketnummer in Ihrem lokalen Archivbüro. Ihre Bezirksrecorder Büros haben Informationen über alle Häuser in Ihrer Nähe. Sie können die Telefonnummer für das zuständige Büro Ihrer Region finden, indem Sie online suchen.
  2. 2 Überprüfen Sie die Bankeinträge. Die meisten Banken betreiben eine durchsuchbare Datenbank von Zwangsversteigerungen. Sie können Ihre Suche nach Bundesland, Stadt oder Landkreis eingrenzen, um eine umfassende Auflistung aller Immobilien zu erhalten, die eine bestimmte Bank verkauft.
    • Verwenden Sie eine Online-Suchmaschine, um Banken mit Zwangsversteigerungen in Ihrer Nähe zu finden.
    • Grenzen Sie Ihre Suche ein, indem Sie die Stadt oder den Landkreis auswählen, in dem Sie wohnen.
  3. 3 Wenden Sie sich an Ihre örtlichen Grundsteuerbehörden. Sie können nach Informationen über die Immobilie fragen, wenn Sie die Adresse kennen. Es gibt keine Garantie, dass Ihr Finanzamt über alle bevorstehenden Zwangsversteigerungen informiert wird, aber einige Steuerbehörden wissen, ob ein Hypothekengeber sich über die Steuern dieses Eigentums erkundigt hat oder nicht.[7]
  4. 4 Sprechen Sie mit Ihren lokalen Immobilienagenturen. Einige Immobilienagenturen befassen sich intensiv mit Zwangsversteigerungen. Finden Sie heraus, welche Agenturen sich auf Zwangsversteigerungen spezialisiert haben, fragen Sie dann einen Immobilienmakler nach der Adresse, von der Sie glauben, dass sie in die Zwangsversteigerung geht. Es besteht eine gute Chance, dass die Agenten in diesem Büro über bevorstehende Zwangsversteigerungen in Ihrer Nähe informiert sind und Ihnen weitere Informationen zur Verfügung stellen können.[8]
  5. 5 Online suchen. In den Vereinigten Staaten unterhält das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung eine umfassende Liste der abgeschotteten Häuser in einer Datenbank, die leicht online durchsucht werden kann.[9]
    • Besuchen Sie http://ushud.com/, wenn Sie nach einem Zuhause in den Vereinigten Staaten suchen.
    • Geben Sie Ihre Postleitzahl ein und durchsuchen Sie die Angebote, um zu sehen, ob eine Adresse, um die Sie sich sorgen, in die Liste aufgenommen wurde.
    • Wenn Sie außerhalb der Vereinigten Staaten wohnen, suchen Sie online nach Ihren nationalen oder regionalen Wohnungsämtern.
  6. 6 Überprüfen Sie Ihre lokalen Zeitungen. Viele Auktionsfirmen werben in letzter Zeit für Zwangsversteigerungen und bevorstehende Auktionen in Printanzeigen, um mehr potentielle Käufer zu gewinnen. Überprüfen Sie das Papier auf täglicher oder wöchentlicher Basis, um nach Updates zu ausgeschlossenen Objekten und Auktionen zu suchen.
    • Zeitungen in der Grafschaft des Eigentums müssen eine Liste der Häuser veröffentlichen, die zur Versteigerung vorgesehen sind. In der Regel werden sie als Verkaufsanzeige aufgeführt und laufen regelmäßig über verschiedene Zeiträume, abhängig davon, wo die Auktion stattfindet. In einigen Staaten läuft die Börsennotierung für drei Wochen,[10] In anderen Staaten muss das Listing mindestens einmal wöchentlich für fünf Wochen laufen.[11]

Methode drei von drei:
Abschottung verstehen

  1. 1 Kenne die Fakten. Marktabschottung ist der Prozess, bei dem ein Hypothekenfinanzierer ein Grundstück verkauft oder versteigert, um die Verluste aus einem ausgefallenen Hypothekarkredit zurückzuerhalten.[12] Wer die Immobilie verkauft, hängt von den Bedingungen Ihrer Hypothek ab. Bei den meisten Hypotheken wird angegeben, dass die Bank das Recht hat, auf dem Grundstück abzustecken, wenn der Hausbesitzer die vereinbarten Rückzahlungsbedingungen nicht erfüllt.[13]
    • In einigen Staaten kann die Zwangsversteigerungsauktion von der örtlichen Sheriff-Abteilung betrieben werden, die als Sheriff's Sale bezeichnet wird.[14]
    • Einige Staaten erlauben dem Kreditgeber, zu schließen, ohne vor Gericht gehen oder die Sheriff-Abteilung einbeziehen zu müssen. Diese Zwangsversteigerungen werden als Trustee's Sale bezeichnet und beinhalten typischerweise eine Treuhandurkunde anstelle einer Hypothek.[15]
  2. 2 Verstehen Sie, wer in Gefahr ist. Wer mit einer Hypothek in Verzug gerät, läuft Gefahr, dass die Immobilie abgeschafft wird. Ein Eigenheimbesitzer gilt als nach Ablauf von einem Monat versäumter Zahlungen als ausgefallen. Nachdem eine Zahlung 10 bis 15 Tage zu spät erfolgt ist, können Kreditgeber beginnen, verspätete Gebühren zu beheben. Der Hauseigentümer hat dann in der Regel eine vereinbarte Nachfrist, in der er die verpassten Zahlungen zuzüglich aller aufgelaufenen Verzugszinsen ausgleicht, bevor der Kreditgeber mit der Zwangsvollstreckung beginnen kann.[16]
    • Einige Hypothekenkreditgeber erlauben Kreditnehmern, eine spezielle Nachsicht auszuarbeiten, die die Bedingungen der Hypothek einstellt, um in die Abschottung zu vermeiden.[17]
  3. 3 Kenne deine lokalen Verordnungen. An manchen Orten hat ein Eigenheimbesitzer, der sein Haus aufgrund von Zwangsvollstreckungen verloren hat, bis zu 12 Monate Zeit, um die notwendigen Mittel zu erwerben, um ein abgeschottetes Haus zurückzukaufen. Das ist gut für den Eigenheimbesitzer, der anfänglich seine Darlehen in Verzug brachte, aber schlecht für Investoren, die eine Abschottungseigenschaft kaufen können, nur um dieses Eigentum innerhalb einiger Monate der Auktion zu verlieren.[18]
    • Dies ist bekannt als die Einlösungsfrist. Im Allgemeinen werden Banken eine abgeschottete Immobilie während des Rücknahmezeitraums nicht weiterverkaufen und die Immobilie während dieses Zeitraums erhalten.
  4. 4 Verstehen Sie die Auswirkungen der Zwangsvollstreckung. Die Abschottung eines Hauses kann sich auf die gesamte Nachbarschaft auswirken. Die Tatsache, dass ein Nachbarschaftshaus abgeschafft wurde, kann sich auf die Immobilienwerte der umliegenden Häuser auswirken, da potenzielle Käufer sich davor zurückschrecken, in die Nachbarschaft zu kaufen. Ein abgeschottetes Haus kann ebenfalls verfallen, was die Immobilie für potenzielle Käufer weniger attraktiv macht.[19]