Das Investieren in Mietwohnungen kann Ihnen einen stetigen Einkommensstrom bescheren, der fast zum vollen Profit wird, nachdem die Immobilie bezahlt wurde. Es ist jedoch riskant, an diesen Punkt zu kommen, und es erfordert viel mehr Arbeit als es scheint. Investieren in Immobilien erfordert, dass Sie eine große Immobilie auswählen und dann als Eigentum verwalten und mit seinen Mietern auf unbestimmte Zeit oder bis Sie genug machen, um einen Manager einzustellen. Verwenden Sie die folgenden Schritte, um in Mietobjekte zu investieren.

Teil eins von vier:
Bewerten Sie Ihre Fähigkeit zu investieren

  1. 1 Beurteilen Sie Ihre Fähigkeit, die Immobilie zu verwalten. Ein Vermieter ist kein passives Einkommen oder eine Teilzeitbeschäftigung. Sie haben viele Aufgaben, wenn es um die Verwaltung der Immobilie geht. Dies umfasst die Auswahl und Kommunikation mit den Mietern, die Reparatur der Immobilie bei Bedarf und den Umgang mit einer Vielzahl alltäglicher Probleme. Stellen Sie sicher, dass Sie nicht schon zu viel mit Arbeit und Familie jonglieren, bevor Sie sich entscheiden, ein Vermieter zu werden.
    • Wenn Sie keine Zeit haben, die Immobilie selbst zu verwalten, müssen Sie eine gute Hausverwaltung finden. Dies kann jedoch zunächst unerschwinglich teuer sein.[1]
  2. 2 Suchen Sie einen Kauf, um Hypothek zu lassen. Um eine Immobilie zu vermieten, müssen Sie diese natürlich zuerst kaufen. Dies wird mit einem Kauf gemacht werden, um Hypothek, die anders als eine Eigentümer besetzten Hypothek bewertet wird. Die Bank wird die potenziellen Mieteinnahmen und -ausgaben der Immobilie gegen die Zahlungsfähigkeit des Eigentümers abwägen. Verwenden Sie einen Hypothekenrechner online, um zu bestimmen, wie viel Sie sich leisten können, auf einer Mieteigenschaft zu verbringen.[2]
    • Wenn dies Ihre erste Mietunterkunft ist, müssen Sie möglicherweise noch die Einkommensvoraussetzung für eine Miethypothek erfüllen. Dies wird zusätzlich zu Ihrer aktuellen Hypothek berechnet. Nach einigen Jahren nachgewiesener Vermietungserfolge kann auf die Anforderung verzichtet werden.[3]
  3. 3 Stellen Sie sicher, dass Sie finanzielle Reserven benötigt haben. Der Besitz eines Mietobjekts kann zu unerwarteten Problemen führen. Ihr Mieter kann seinen Arbeitsplatz verlieren und nicht in der Lage sein, die Miete zu bezahlen. Sie müssen genug Geld auf der Bank haben, um Sie durch Monate zu bringen, ohne dass Geld reinkommt. Es gibt Besitzer, die von der Miete abhängig sind, um ihre Hypothek zu bezahlen. Wenn Sie in dieser Situation sind, dann kaufen Sie nicht, bis Sie eine sechsmonatige Reserve aufgebaut haben.
    • Denken Sie daran, dass Sie auch Grundsteuern und regelmäßige Wartung auf dem Grundstück bezahlen müssen.
    • Unerwartete Ausgaben können überall entstehen. Die Kosten für jeden können von vernachlässigbar bis sehr teuer sein.[4]
  4. 4 Investieren Sie langfristig. Kaufen Sie Immobilien niemals als Kapitalanlage, es sei denn, Sie haben einen Horizont von 10 bis 15 Jahren. Housing Bubbles scheinen alle 10 bis 15 Jahre zu kommen und jeder will ein Stück Action. Die große Mehrheit der Menschen hat nie die Möglichkeit, rechtzeitig auszusteigen und sich finanziell zu verletzen. Der kluge Investor wird nicht von Gier und schnellen Renditen beeinflusst. Sie kaufen Häuser, die sich finanziell als Miete eignen, nicht als eine schnelle Möglichkeit, Geld zu verdienen.[5]
  5. 5 Suchen Sie nach Partnern. Mit einem Partner oder Partnern zu investieren kann eine Reihe von Vorteilen bieten. Partner können Ressourcen und Talente zwischen ihnen bündeln und so einen größeren potenziellen Investitionserfolg ermöglichen. Sie müssen jedoch Partner finden, die fair und einfach zu handhaben sind. Im Idealfall werden Sie einen Partner finden, dessen Fähigkeiten zu Ihrer eigenen passen. Zum Beispiel, wenn Sie zu Hause Verbesserungen und Wartung auszeichnen, versuchen Sie, einen Partner zu finden, der mit dem Knirschen von Zahlen erfahren ist.
    • Richten Sie Ihre Partnerschaft mit einer Betriebsvereinbarung ein, die Verantwortlichkeiten, Beiträge und die Aufteilung der Erträge festlegt.
    • Wenn Sie einen Partner haben, können Sie sich leichter für eine Hypothek qualifizieren.[6]

Teil zwei von vier:
Ein Mietobjekt finden

  1. 1 Finden Sie einen idealen Mietmarkt. Suchen Sie nach einem lokalen Mietmarkt, der mit einer hohen Nachfrage nach Mietwohnungen ausgezeichnet ist. Der Mieterpool sollte aus Personen bestehen, die in der Vergangenheit finanzielle Fehler begangen haben und sich nicht zum Kauf qualifizieren können. Es kann auch viele Menschen geben, die ihre Häuser in der Zwangsversteigerung verloren haben. Der Markt sollte im vergangenen Jahr einen Preisanstieg erfahren haben.[7]
    • Idealerweise sollten Sie irgendwo in der Nähe Ihres Hauses investieren, mit dem Sie bereits vertraut sind. Ansonsten müssen Sie viel gründliche Nachforschungen anstellen.[8]
  2. 2 Beginne mit einem kleinen Grundstück. Selbst wenn Sie das Geld haben, sollten Sie nicht in Immobilien investieren, die in eine größere oder komplexere Immobilie investieren. Große Objekte wie Einkaufszentren oder Eigentumswohnungen können kompliziertere Anforderungen haben oder größere Anzahlungen erfordern. Beginnen Sie stattdessen mit einem Einfamilienhaus, das in Ihrem Budget liegt. So können Sie sich an den Vermieter und die von Ihnen benötigte Buchhaltung gewöhnen. Sie können dann nach oben gehen, wenn Sie erfahrener sind.[9]
    • Suchen Sie nach Immobilien, indem Sie online nach Angeboten auf Websites wie Realtor.com, Redfin.com, Zillow.com und Trulia.com suchen.
    • Sie können auch einen Makler verwenden, der mit Investoren arbeitet.[10]
    • Große Mieteinheiten wie 2 und 3 Schlafzimmer Einheiten erfordern mehr Wartung als kleinere Einheiten, und obwohl Makler diese Eigenschaften als "Brot und Puffer-Einheiten" beschreiben, sind sie überwältigend, "Nightmare" Eigenschaften für die meisten Erstbesitzer.
    • Kleine Mieteinheiten wie Studios, Junggesellen und Singles neigen dazu, an Leute zu vermieten, die nicht viel Möbel haben und sich viel bewegen können. Kleine Mieteinheiten, obwohl "Low Key", werden viele freie Stellen haben, und Sie müssen dafür budgetieren, bevor Sie die Eigenschaft kaufen.
  3. 3 Investieren in Gewerbeimmobilien. Gewerbeimmobilien bieten größere Renditechancen als Wohnimmobilien. Das Finden und Investieren in sie ist jedoch wesentlich schwieriger und sollte nur von erfahrenen Immobilieninvestoren durchgeführt werden. Um gewerbliche Immobilien zu erwerben, müssen Sie die Immobilie anhand der Kosten und potenziellen Renditen von Mietern bewerten.In der Regel benötigen Sie mindestens 30 Prozent Anzahlung, um sich für einen Kredit zu qualifizieren.
    • Wenn möglich, suchen Sie nach motivierten Verkäufern (diejenigen, die aus verschiedenen Gründen schnell einen Verkauf tätigen müssen). Dies ist Ihre Gelegenheit, eine Immobilie zu einem niedrigeren Preis zu erwerben.[11]
  4. 4 Bewerten Sie das Ertragspotenzial. Ihr Hauptaugenmerk sollte auf Ihrer potenziellen Rendite auf dem Grundstück liegen, dh auf der Miete, die Sie erhalten, abzüglich aller Ausgaben. Dies hängt von der vorherrschenden Miete in der Gegend und den spezifischen Qualitäten des Hauses ab, die es Ihnen ermöglichen würden, mehr oder weniger Miete zu verlangen. Fragen Sie den aktuellen Besitzer der Immobilie nach finanziellen Informationen bezüglich der Immobilie, insbesondere wenn sie diese vermietet haben. Beurteilen Sie Folgendes:
    • Die Hypothekenzahlung bezahlen Sie.
    • Die aktuelle Miete, Miete für ähnliche Immobilien in der Gegend und jede historische Miete erhöht.
    • Die Stärke der Mietgeschichte. Bleibt es lange leer, wenn die Mieter ausziehen?
    • Durchschnittliche Kosten für die Immobilie.
    • Die Gewinne oder Verluste des derzeitigen Eigentümers in den letzten Jahren.
    • Ihre Fähigkeit, basierend auf diesen Informationen eine Rendite zu erzielen. Denken Sie daran: Miete - Kosten = Ihre Rendite.[12]
    • Die Instandhaltungskosten können auf 5 Prozent der Bruttomieteinnahmen geschätzt werden. Weitere 5 Prozent entfallen auf Ausfallzeiten und größere Reparaturen.[13]
  5. 5 Beurteilen Sie den Standort der Unterkunft. Die Lage ist vielleicht das wichtigste Merkmal eines Miethauses für Mieter. Ein guter Standort ermöglicht es Ihnen auch, die Immobilie leichter zu füllen und höhere Mieten zu rechtfertigen. Bessere Mieter werden diese Immobilien suchen und Ihnen zuverlässigere Mietzahlungen und weniger Schwierigkeiten bieten. Suchen Sie insbesondere nach Eigenschaften, die
    • Sind in der Nähe von guten Schulen.
    • Sind in Gebieten mit geringer Kriminalität.
    • Sind bequem zu Einkaufsmöglichkeiten und Annehmlichkeiten.[14]
  6. 6 Stellen Sie sicher, dass Sie einen Deal bekommen. Suchen Sie nach Eigenschaften, die sich auf oder nahe dem Boden befinden, und vor allem in Häusern, die unter dem Preis verkauft werden, der für den Bau dieser Häuser erforderlich wäre. Wenn die Preise niedrig sind und die Zinssätze auch sind, macht diese Kombination den Kauf ideal und wahrscheinlich eine einmalige Gelegenheit. Sprechen Sie mit lokalen Immobilienmaklern und stellen Sie einen Gutachter ein, um festzustellen, ob Sie einen guten Wert erhalten oder nicht.
    • Viele Mietobjekt-Experten schwören auf die 1-Prozent-Regel. Die Regel lautet, dass die monatliche Miete der Immobilie mindestens 1 Prozent des Immobilienwertes betragen sollte.
    • Längerfristig sollten Sie nach Immobilien suchen, die Sie in 10 bis 15 Jahren auf Basis Ihrer Mieteinnahmen vollständig bezahlen können.[15]
  7. 7 Machen Sie ein Angebot. Arbeiten Sie mit Ihrem Makler oder dem Verkäufer, um ein Angebot zu machen, wenn Sie eine gute Immobilie gefunden haben. Denken Sie an eine Zahl und kommen Sie wenn möglich niedriger als Ihre Zahl. Achten Sie darauf, Emotionen nicht zu verdecken und nur dann eine Immobilie zu kaufen, wenn der Preis stimmt. Sie können immer weggehen, wenn Sie und der Verkäufer nicht zu einer vorteilhaften Vereinbarung kommen können.[16]
  8. 8 Führen Sie eine sorgfältige Prüfung durch. Mit Ihrem angenommenen Angebot haben Sie nun bis zum Anmeldeschluss Zeit, sich zu vergewissern, dass mit dem Haus nichts falsch ist und Ihre Finanzierung in Ordnung ist. Lassen Sie einen Hausinspektor nach Problemen mit der Unterkunft suchen. Wenn es ernsthafte Probleme gibt, können Sie möglicherweise den Verkaufspreis neu verhandeln. Stellen Sie sicher, dass der aktuelle Besitzer bestimmte Reparaturen, die Sie später ausführen müssen, nicht einfach aufschieben wird.[17]

Teil drei von vier:
Mieter finden

  1. 1 Eine Versicherung abschließen. Bevor Sie Ihre Immobilie an Mieter vermieten, ist es ratsam, dass Sie eine Vermieter-Versicherung abschließen. Alle großen Versicherungsanbieter bieten diese Art der Deckung unter verschiedenen Namen an, aber im Allgemeinen getrennt in drei Kategorien, von der minimalen DP-1 bis zur allumfassenden DP-3 (DP steht für "Wohnpolitik"). Die meisten Versicherungsspezialisten empfehlen, dass Vermieter DP-3-Abdeckung erhalten, um sich vor unerwartetem Mieterverhalten zu schützen.
    • Diese Art von Deckung bietet im Allgemeinen Ersatzkosten für Verluste anstelle von Barwerten, was im Falle von teuren Schäden vorteilhaft sein kann.
    • Sie sollten sicherstellen, dass Ihre Deckung auch allgemeine Haftpflichtdeckung umfasst. Dies bietet Deckung für Verletzungen auf Ihrem Grundstück. Experten raten, dass Sie 1 Million $ in Haftpflichtversicherung erhalten.
    • Die Kosten für die Richtlinien des Vermieters richten sich nach dem Standort und der Größe der Immobilie. Der Durchschnitt liegt jedoch bei etwa 800 bis 1200 Dollar pro Jahr.[18]
  2. 2 Bestimmen Sie eine angemessene Miete. Sprechen Sie mit lokalen Immobilienmaklern und recherchieren Sie ähnliche Objekte online, um einen angemessenen Mietpreis zu ermitteln. Stellen Sie sicher, dass Ihre Miete mindestens 110 Prozent Ihrer Hypothekenzahlung auf dem Grundstück deckt. Der Zehn-Prozent-Puffer kann verwendet werden, um Wartungs- und Ausfallzeiten sowie große Reparaturen abzudecken. Jeder Betrag, den Sie dafür verdienen, ist Gewinn.[19]
  3. 3 Vermarkten Sie Ihr Mietobjekt. Beginnen Sie mit der Auflistung Ihrer Immobilie auf Websites wie Craigslist, Trulia und Zillow. Stellen Sie sicher, dass Sie viele hochwertige und gut beleuchtete Bilder enthalten. Füllen Sie den Eintrag so viele Informationen wie möglich aus. Sie können auch eine Anzeige in der Zeitung kaufen, obwohl dies teuer ist und möglicherweise unwirksam ist. Versuchen Sie schließlich, ein "zu vermieten" -Schild im Vorgarten des Anwesens zu platzieren. Geben Sie in jedem Fall interessierten Mietern eine Möglichkeit, Sie per Telefon oder E-Mail zu kontaktieren.[20]
  4. 4 Screen Bewerber. Sie müssen Ihre potentiellen Mieter gründlich auf Kredit- und Strafprobleme prüfen. Es kostet Sie etwas Geld, aber Sie werden vor potenziell verheerenden Verlusten bewahren. Es gibt Mieteigentümer, die ihre Sorgfaltspflicht nicht erfüllen und mit Betrügern enden, die aufhören zu bezahlen, sobald sie Besitz haben und dem Haus enormen Schaden zufügen. Ein schlechter Mieter kann am Ende Tausende von Reparaturen kosten, auch wenn sie ihre Miete pünktlich bezahlen.
    • Suchen Sie Bewerber, die angestellt sind und mindestens dreimal so viel wie die monatliche Miete machen.
    • Lehnen Sie Bewerber mit langen Vorstrafen oder solche mit Kredit-Scores unter 650 ab. Ihre spezifischen Anforderungen hängen hier von Ihrer Risikobereitschaft und der Stärke des Marktes ab.[21]
    • Halten Sie gute Mieter, wenn Sie können, indem Sie versprechen, die Miete stabil zu halten oder einfach durch Bereitstellung exzellenten Service.[22]
  5. 5 Entwurf eines Mietvertrages Suchen Sie online nach einer Mietvertragsvorlage und verwenden Sie diese, um Ihre eigenen Mietvertragsdaten mit allen relevanten Eigenschaften zu erstellen. Sie können auch erwägen, einen Rechtsanwalt mit Erfahrung in der Branche einzustellen, um sicherzustellen, dass Ihr Mietvertrag nichts auslässt oder irgendwelche seltsamen Bestimmungen enthält. Der Mietvertrag sollte die Mietdauer, die Verantwortlichkeiten von Ihnen und den Mietern und die Kaution angeben. Die Kaution beträgt in der Regel eine Monatsmiete, kann jedoch staatlichen oder lokalen Beschränkungen unterliegen.[23]

Teil vier von vier:
Pflege Ihrer Immobilie

  1. 1 Achten Sie darauf, Miete zu sammeln. Jeder Vermieter wird irgendwann als Rechnungssammler tätig sein müssen. Sie müssen anrufen und bleiben Sie auf nicht zahlenden Mietern, bis sie zahlen, und vertreiben sie, wenn sie nicht tun. Selbst gute Mieter könnten Probleme haben, die Miete pünktlich einen Monat zu bezahlen. In diesem Fall sollten Sie ihnen mehr Zeit geben. Einen guten Mieter zu halten, kann ein oder zwei verspätete Zahlungen wert sein.[24]
  2. 2 Halten Sie mit Ihren Steuern Schritt. Als Vermieter müssen Sie Grundsteuern auf Ihre Immobilien zahlen. Sie werden jedoch auch verpflichtet sein, mit der ordnungsgemäßen Einkommenssteuer auf Ihre Rücksendungen oder Verluste aus der Immobilie zu rechnen. Es ist ratsam, einen Steuerberater oder einen anderen Finanzfachmann einzustellen, der Sie durch diesen Prozess führt, da es ziemlich kompliziert sein kann.
    • Zum Beispiel können Vermieter Grundsteuern und Hypothekenzinsen sowie andere Betriebsausgaben von ihrer Steuerlast abziehen.
    • Darüber hinaus können Verluste als passive Verluste ausgebucht und später zur Kompensation der Steuerbelastung aus positiven Erträgen verwendet werden.[25]
  3. 3 Erfahren Sie Instandhaltungsfähigkeiten. Stellen Sie sicher, dass Sie kleine Reparaturen durchführen können, z. B. ein auslaufendes Waschbecken reparieren oder ein Loch in der Wand reparieren. Wenn Sie diese Aufgaben selbst erledigen können, können Sie ein Vermögen für professionelle Reparaturen einsparen. Wenn Sie diese Fähigkeiten noch nicht besitzen, nehmen Sie sich die Zeit, um herauszufinden, wie diese Reparaturen durchgeführt werden, und üben Sie etwas. Alles, was Sie selbst tun können, stellt Geld dar, das Sie nicht ausgeben müssen.[26]
  4. 4 Entwickeln Sie Beziehungen zu Branchenexperten. Obwohl der Wert ist, Dinge selbst zu tun, sind sie einige Umstände, in denen Sie einen Profi engagieren müssen. Entwickeln Sie Beziehungen zu lokalen Elektrikern, Installateuren und anderen Handwerkern, damit Sie zuverlässige Arbeit bekommen, wenn Sie sie brauchen. Darüber hinaus müssen Sie wahrscheinlich mit einem Anwalt und einem Buchhalter zu irgendeinem Zeitpunkt in Ihrem Mietobjekt Investitionen beraten. Diese Leute in deiner Ecke zu haben, kann nützlich sein, wenn Probleme auftauchen.[27]
  5. 5 Reagieren Sie auf Mieterbedürfnisse. Denken Sie daran, dass Mieter Ihre Kunden sind und mit Respekt behandelt werden sollten. Reagieren Sie schnell auf Reparaturanfragen und handeln Sie im Umgang mit Mietern fair. Pflegen Sie die Immobilie wie im Mietvertrag vereinbart. Dies wird Ihnen helfen, die Mieter zu halten, was Sie vor teuren Stellen ersparen wird.[28]
  6. 6 Mieten Sie einen Hausverwalter. Ein Immobilienverwalter oder eine Grundstücksverwaltungsgesellschaft kann die Pflichten Ihres Vermieters entlasten. Sie sammeln Miete, kümmern sich um die Instandhaltung und suchen bei Bedarf unter anderem neue Mieter. Die Miete eines Hausverwalters kostet jedoch in der Regel 5 bis 10 Prozent Ihres Mietumsatzes. Also, wenn Ihre Gewinnmargen bereits dünn sind, ist es möglicherweise nicht sinnvoll, einen zu mieten.
    • Die Einstellung eines Hausverwalters kann besonders vorteilhaft sein, wenn Sie viele Mietobjekte besitzen oder weit von ihnen entfernt wohnen.
    • Das Institut für Immobilienmanagement (IREM) und der Nationale Verband der Wohnungseigentumsverwalter (NARPM) bieten beide Möglichkeiten, auf ihren jeweiligen Websites renommierte Immobilienverwaltungsgesellschaften zu finden.[29]